赣州金铭隆饰品有限公司租赁合同纠纷案裁决书
作者：总管理员 时间：2016-08-05 10:54:02 来源：未知
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赣州仲裁委员会
裁决书
赣仲字[2016]第5号
申请人赣州金铭隆饰品有限公司, 住所地：赣州市沙河工业园站东路。 法定代表人许木荣，系该公司总经理。 委托代理人胡敦麟，江西钨都律师事务所律师，特别授权。 委托代理人匡先金，男，汉族，1966年8月10日生，身份证号码：360424196608102550，住江西省九江市修水县石坳乡青源村二组37号，特别授权。 被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司，住所地：赣州市沙河工业园站东路。 法定代表人谢璐，系该公司总经理。 被申请人谢璐，男，汉族，1966年12月10日生，身份证号码：352601196612101530，系被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司总经理。 被申请人林淑茹，女，汉族，1982年6月14日生，身份证号码：350802198206146527，住福建省龙岩市新罗区中城梅林路30号福乐小区11座601室，系被申请人谢璐之妻。 三被申请人共同委托代理人赖卫东，福建天岩律师事务所律师，特别授权。 三被申请人共同委托代理人吴文清，福建天岩律师事务所实习律师，特别授权。 申请人赣州金铭隆饰品有限公司与被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司（以下简称康力斯公司）、谢璐、林淑茹租赁合同纠纷一案，赣州仲裁委员会（以下称“本庭”）根据双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》以及《变压器租赁合同》中约定的仲裁条款以及申请人向本庭提交的仲裁申请，于2016年1月13日受理了本案。本案审理程序适用2009年11月20日起施行的《赣州仲裁委员会仲裁规则》（以下称仲裁规则）。 根据仲裁规则的规定，本会已向申请人和三被申请人送达了《案件受理通知书》、《仲裁规则》、《仲裁员名册》、《组庭通知书》、《开庭通知书》等。 根据《仲裁规则》的规定，本案适用普通程序。申请人选定刘红生担任仲裁员，被申请人选定陈宝发担任仲裁员，申请人与被申请人逾期未选定首席仲裁员，本会指定王雷担任首席仲裁员，于2016年3月2日组成本案仲裁庭。 2016年4月19日，仲裁庭开庭审理了本案。申请人法定代表人许木荣以及申请人委托代理人胡敦麟、匡先金到庭参加审理，三被申请人共同委托代理人赖卫东、吴文清到庭参加审理。本案现已审理终结。 申请人赣州金铭隆饰品有限公司申请称：2013年12月4日，申请人与被申请人签订了一份《厂房及宿舍租赁合同》以及《变压器租赁合同》。合同约定：申请人将位于赣州市沙河工业园站东路、门牌号为2号，面积为4830平方米的钢结构厂房及964平方米的宿舍、2900平方米的空地、83平方米的变压器房等出租给被申请人使用，租赁期双方约定为三年，自2013年12月4日起至2017年1月18日止。租金分六期支付，每期507924元，须提前半年支付。此外，合同还约定了履约保证金及违约金、滞纳金的计算方式。合同签订后，被申请人依约支付了履约保证金253962元及2014年度两期的租金。2015年被申请人以资金困难为由，一直拖欠租金，至今分文未付。申请人认为，被申请人未按照合同约定支付2015年度租金及2016年度上半年租金的行为，已构成根本性违约。经查，赣州市康力斯高新建材有限公司注册资本为人民币1000万元，被申请人谢璐占注册资本80%的股份，应出资800万元，被申请人林淑茹占注册资本20%的股份，应出资200万元，但该公司现资产不足200万元。从银行资金流水记录来看，被申请人在公司验资后即抽逃资产，依据《公司法》之相关规定，谢璐、林淑茹个人应依法在出资额范围内承担法律责任。因此，申请人向本庭提请仲裁，请求依法裁决：1、裁决被申请人支付2015年度租金1015848元，支付2016年度上半年租金507924元，并解除申请人与被申请人签订的《厂房及宿舍租赁合同》； 2、裁决没收被申请人履约保证金253962元；3、裁决被申请人支付违约金964263.20元（其中：厂房违约金914263.20元，变压器违约金5万元），赔偿经济损失327195元;4、裁决被申请人支付资产评估鉴定费35000元，搬迁费36000元，恢复原状费用43630元，水电费16513元。上述金额合计人民币3200335.20元，减去被申请人支付的52000元，仍应支付3148335.20元；5、被申请人谢璐、林淑茹对本案债务承担连带清偿责任；6、本案仲裁费用由被申请人承担。 被申请人康力斯公司答辩称：一、关于答辩人所欠的租金金额。根据(2015)赣中立终字第224号民事裁定书，2015年5月8日的《厂房及宿舍租赁合同》补充合同书对申请人和答辩人不具有法律约束力。现仅有2015年1月19日签定的《厂房及宿舍租赁补充协议》对双方生效。根据2015年1月19日签订《厂房及宿舍租赁补充协议》约定2015年度租金计算为828780元，现申请人要求答辩人支付2015年度租金金额为1015848元明显不符合补充协议约定的金额。另外，答辩人于2015年2月16日支付给申请人租金50000元，于2015年6月12日支付申请人租金2000元，因此该52000元应视为答辩人已付部分租金。2015年7月份，申请人将答辩人所有设备均堆放至申请人指定的厂房区域，答辩人也未使用申请人空出的厂房、写字楼及宿舍。申请人在2015年7月份即开始对外招租，其行为方式也证明其已解除合同，答辩人仅欠申请人2015年度上半年度的租金。二、申请人要求没收答辩人提交的履约保证金253962元、支付违约金964263.2元及滞纳金1015848元于法无据。答辩人支付的履约保证金253962元就是为了日后担心不能及时支付租金而作出的履约保证，其用途就是用来充抵租金。申请人要求答辩人支付违约金964263.2元及滞纳金1015848元于法无据。申请人的损失仅仅是答辩人迟延支付租金的利息，以租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款的利率计算。三、关于评估费35000元、搬迁费36000元、恢复原状费用43630元。评估费35000元应当由申请人自行承担，评估是由申请人单方申请，且将被申请人的设备及存货价值评估的非常低廉，完全不符合市场行情。搬迁费用36000元并无依据，因申请人为了与被申请人解除租赁关系单方面将被申请人的设备搬迁，并无相关费用凭据。恢复原状费用43630元并无相关依据，因被申请人并未将申请人所有的租赁物进行改造，上述费用无需被申请人承担。四、申请人在仲裁申请书中称答辩人现财产不足200万元，并申请法院对答辩人全部资产扣押，申请人这一主张不能成立。答辩人的财产总值约达800万元（其中地板喷涂生产线值192万元，地板挤出生产线价值56万元，模板挤出生产线价值124万元），已明显超出申请人起诉的标的额，故答辩人特要求法院解除对超出申请人起诉标的部分财产的查封、扣押、冻结。综上，申请人与答辩人之间成立租赁合同，但答辩人仅欠申请人租金，申请人的损失仅仅是以租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款的利率计算的利息。 被申请人谢璐、林淑茹共同答辩称：一、答辩人已经实缴了康力斯公司的注册资金，因此申请人将答辩人列为被申请人属于仲裁申请对象错误。1、答辩人与申请人并无仲裁协议，现申请人将答辩人谢璐、林淑茹作为被申请人是错误的。2、康力斯公司于2012年2月9日在会昌县成立，由答辩人谢璐、林淑茹投资，注册资金为1000万元，2012年2月9日谢璐实缴注册资本800万元、林淑茹实缴200万元。申请人认为康力斯公司向答辩人转账185万元是抽逃出资是错误的，因为2012年2月9日康力斯公司转185万元给答辩人谢璐是由于康力斯公司于2012年2月9日在会昌县成立，因公司需要建设，由谢璐负责管理，并从谢璐账上支付基建款，因此该款为厂房基建款，并且该款全部用于建设康力斯公司。其次康力斯公司2013年12月份从会昌县搬迁至章贡区沙河工业园，答辩人谢璐代康力斯公司代垫的部分租金、保证金、及材料款如下：2013年12月2日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付PVC材料款12700元；2013年12月12日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付申请人履约保证金253962元；2013年12月18日，答辩人谢璐代康力斯公司支付PVC材料款1250元；2013年12月28日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付材料款12700元，2014年1月3日支付2450元；2014年1月5日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付油漆设备款80000元；2014年1月17日，答辩人谢璐在中国人民银行代康力斯公司支付申请人租金507924元；2014年4月28日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付材料堵头胶款1250元；2014年5月8日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付板材回料款37320元；2014年5月8日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付二丁脂款4800元；2014年5月26日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付公司电费14000元；2014年8月28日，答辩人谢璐在中国农业银行代康力斯公司支付设备款40000元；2014年7月18日，答辩人谢璐在农村信用社代康力斯公司支付申请人租金507924元；2015年2月6日，答辩人谢璐代康力斯公司支付申请人租金50000元；2015年6月12日，答辩人谢璐代康力斯公司支付申请人租金2000元。以上共计1539550元。而且答辩人谢璐在中国工商银行代康力斯公司支付部分机械设备款如下：2013年12月30日一笔72130元、2014年1月4日四笔计400000元、2014年1月9日两笔计400000元、2014年1月16日三笔计600000元、2014年1月21日一笔150000元、2014年3月28日一笔200000元、2014年3月31日一笔100000元、2014年3月31日一笔跨行汇款200000元、2014年4月2日一笔150000元、2014年4月29日一笔200000元、2014年4月20日两笔计400000元，共计2872130元。因此康力斯公司向答辩人转账185万元全部用于公司建设外，康力斯公司尚欠答辩人可查的垫付租金、材料款、保证金、机械设备款4411680元，谢璐并没有从中抽逃出资，所以申请人将两答辩人作为仲裁被申请人是错误的。二、申请人对答辩人的所有财产申请保全，属滥用权利，贵委应当责令其解除答辩人个人财产的保全。请求依法驳回申请人对答辩人的仲裁申请。 经审理查明：2013年12月4日，申请人与被申请人康力斯公司签订了一份《厂房及宿舍租赁合同》。约定了以下内容：厂房及宿舍的位置、面积、装修、设施情况：申请人将位于赣州市沙河工业园站东路、门牌号为2号，面积为4830平方米的钢结构厂房及964平方米的宿舍、2900平方米的空地、83平方米的变压器房出租给被申请人使用。租赁期限：上述租赁物的租赁期为3年，自2013年12月4日起至2017年1月18日止，其中申请人给予康力斯公司45日的装修期，不计租金。租金及支付方式：其中厂房租金按14元/平方米，每月租金67620元，年租金811440元；宿舍租金按11元/平方米，每月租金10604元，年租金127248元；空地租金按2元/平方米，每月租金5800元，年租金69600元；门卫分摊租金每月14元/平方米，每月租金630元，年租金7560元；变压器房不计租金。租金以每半年收取一次的方式，自合同签订当天，被申请人康力斯公司应支付厂房及宿舍、空地、门卫分摊面积合计月租金人民币84654元，3个月的租金人民币253962元被申请人康力斯公司履行本租赁合同的保证金，并同时向申请人支付第一期半年租金人民币507924元（即在2013年12月6日之前支付租金和保证金人民币761886元）。后续每半年租金在上半年的最后一个月的12日之前付清，以此类推，即第二期租金在2014年7月12日之前向申请人支付人民币507924元，第三期租金在2015年1月12日之前支付，第四期租金在2015年7月12日之前支付，第五期租金在2016年1月12日之前支付，第六期租金在2016年7月12日之前支付，申请人收款后向被申请人康力斯公司出具收款凭证。以上租金不含税。租赁期限届满，在被申请人康力斯公司向申请人交清全部应付的租金、相关税费等，并按合同规定将厂房、宿舍及变压器整套设备等完整归还申请人后，申请人在15天内将租赁保证金无息退还康力斯公司。厂房和宿舍楼的修缮与使用：康力斯公司如改变房屋的内部结构、装修或设备对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得申请人的书面同意后方可施工。租赁期满后或因康力斯公司责任导致退租的，除双方另有约定外，申请人有权选择以下权利的一种：（1）依附于房屋的装修归申请人所有；（2）要求康力斯公司恢复原状；（3）向康力斯公司收取恢复工程实际发生的费用。合同的变更、解除与终止：租赁期间，康力斯公司有下列行为之一的，申请人有权解除合同，收回厂房及宿舍：（1）未经申请人同意，转租、转借、质押、抵押厂房及宿舍；（2）未经申请人同意，拆改变动厂房及宿舍结构；……（7）未按照本合同约定，逾期缴纳租金20日以上的；……。违约责任及处理规定：在租赁期间内，康力斯公司逾期缴纳本合同约定应由其缴纳的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%向申请人支付违约金。在租赁期内，康力斯公司未经申请人同意，中途擅自退租的，康力斯公司已缴纳的租金和保证金不予退还，还应该按合同总租金10%的额度向申请人支付违约金。若支付的违约金不足弥补申请人损失的，康力斯公司还应承担赔偿责任。康力斯公司如逾期支付租金，每逾期一日，则必须按日租金的双倍支付滞纳金。合同还对租赁期间相关费用及税金、房屋的转让与转租、租赁物交付及收回的验收、双方的权利义务、免责条件等进行了约定。另外，合同对争议解决进行了约定：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商或申请调解；协商或调解解决不成的，提请赣州仲裁委员会仲裁解决。 2013年12月4日，申请人与被申请人康力斯公司签订了一份《变压器租赁合同》。约定：申请人将其所有的变压器一台出租给康力斯公司使用，使用权人登记为康力斯公司，功率500KVA。合同第三条约定租赁期限3年，自2014年元月18日至2017年元月18日。租赁期满，申请人有权收回该变压器使用权，如康力斯公司需继续使用，应提前5日向申请人提出续租要求，征得同意后双方重新签订租赁合同。申请人同意将变压器无偿租赁给康力斯公司使用，不计租金。租赁期内，申请人享有该变压器的所有权，康力斯公司为使用人，康力斯公司负责办理开户及登记等相关事宜，并承担由此产生的一切费用（包括预收电费），变压器的用户名称可以为康力斯公司。变压器高压柜至厂房段电线铺设及相关配套设施建设安装工程由康力斯公司自行负责，并承担由此产生的一切费用，申请人有义务提供必要的协助，变压器、高压电缆铺设由申请人负责。租赁期内，因使用变压器产生的电费由康力斯公司及时向供电公司缴纳；如发生欠费引发的后果，由康力斯公司全部承担。康力斯公司如提前终止合同或违反本协议第六条第2、3、4款情形的，康力斯公司应向申请人支付50000元的违约金，申请人有权提前解除合同，收回变压器使用权。租赁合同期内双方不得无故终止本合同，否则违约方应向守约方支付50000元违约金。另外，合同第九条对合同争议的解决办法进行了约定：本合同项下发生的争议，由双方当事人协商解决或申请调解解决；如协商或调解不成的，依法向赣州仲裁委员会申请仲裁处理。 上述合同签订后，申请人随即向被申请人康力斯公司交付了案涉厂房、宿舍及变压器。2014年1月18日，被申请人康力斯公司向申请人支付了厂房、宿舍租赁合同保证金253962元及第一期（即2014年1月19日至2014年7月18日）租金507924元。2014年7月31日，被申请人康力斯公司向申请人支付了第二期（自2014年7月19日至2015年1月18日）租金507924元，收款后，申请人向康力斯公司分别出具了收款数据。2015年2月16日，被申请人康力斯公司支付了租金50000元，2015年6月12日，被申请人康力斯公司支付了租金2000元，剩余租金尚未支付。 2015年1月19日，因康力斯公司在承租申请人厂房及宿舍期间出现经济状况，康力斯公司请求申请人适当减免2015年度租赁费用，申请人与被申请人康力斯公司签订了一份《厂房及宿舍租赁补充协议》，约定：根据双方于2013年12月4日签订的《厂房及宿舍租赁合同》，2015年度相关费用标准中，申请人同意康力斯公司承租的厂房、门卫值班室按每平方米11元计算，宿舍按每平方米10元计算，即厂房每月租金合计人民币53130元，年租金合计人民币637560元；宿舍每月租金合计人民币9640元，年租金合计人民币115680元；空地租金不变，按每平方米月租金人民币2元，每月租金合计人民币5800元，年租金合计人民币69600元。门卫分摊租金计算、门卫每平方米月租金人民币11元，每月租金合计人民币495元，年租金合计人民币5940元。变压器房不计租金。上述各项年租金合计人民币828780元（不含税）。2016年度康力斯公司承租申请人厂房、宿舍相关费用标准仍按原2013年12月4日签订的《厂房及宿舍租赁合同》执行，康力斯公司不得再提出减免要求。2015年度租金支付时间为第一季度申请人同意康力斯公司迟延十五天即最迟须在2015年2月3日前一次性支付人民币207195元，第二季度在2015年4月12日前一次性支付人民币207195元，第三季度在2015年7月12日前一次性支付人民币207195元，第四季度在2015年10月12日前一次性支付人民币207195元。2016年度康力斯公司承诺并保证恢复按原2013年12月4日签订的《厂房及宿舍租赁合同》中约定的合同单价和付款时间履行合同。补充协议还对其他事项进行了约定。 2015年6月8日，因康力斯公司仍未按该补充协议的内容履行，申请人法定代表人许木荣与康力斯公司法定代表人谢璐分别代表申请人与康力斯公司又签订了一份《 申请人的法定代表人许木荣及被申请人康力斯公司的法定代表人谢璐在该补充合同书上签字，但至今未加盖公章。 被申请人康力斯公司在租赁期间，自2014年8月25日至2015年2月28日因使用租赁标的物所产生的水电费分别是3811元、2485元、2667元、2994元、2772.5元、1784元，以上合计16513.5元，上述水电费尚未支付。 另查明，申请人在向本庭提起仲裁前，根据2015年6月8日补充合同书的管辖约定向赣州市章贡区人民法院提起诉讼并申请诉讼财产保全，赣州市章贡区人民法院作出了（2015）章民四初字第2328号民事裁定书，裁定查封、扣押被申请人康力斯公司所有的位于申请人厂区内的机械设备、成品、半成品等物品，冻结被申请人康力斯公司、谢璐、林淑茹的银行存款，查封、扣押、冻结被申请人康力斯公司、谢璐、林淑茹的其他财产。2015年7月份，被申请人康力斯公司堆放在租赁厂区的设备、物资等被集中在一起进行隔离堆放。后因被申请人康力斯公司提出管辖权异议，赣州市中级人民法院作出了（2015）赣中立终字第224号民事裁定书，认为虽申请人与被申请人康力斯公司签订的《补充合同书》已经成立，但因双方未在合同上加盖公章，不满足《补充合同书》第六条规定的生效条件，《补充合同书》未生效，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，故裁定驳回申请人的起诉。为此章贡区人民法院作出了（2015）章民四初字第2328-1号民事裁定书，裁定解除已查封的被申请人康力斯公司、谢璐、林淑茹的财产。 再查明，被申请人康力斯公司成立于2012年2月9日，法定代表人系被申请人谢璐，注册资本1000万元，由被申请人谢璐和林淑茹出资设立，其中被申请人谢璐出资800万元，被申请人林淑茹出资200万元。2012年2月9日，被申请人林淑茹、谢璐将上述出资资金汇入被申请人康力斯公司的账户内；2012年2月11日，被申请人康力斯公司分别向案外人刘勇、孙志刚、刘琳的账户转账145万元、135万元、526.5万元，三笔转账摘要栏均注明：设备款；2012年2月15日，被申请人康力斯公司向被申请人谢璐的账户转账185万元，摘要栏注明：业务款。 以上事实，有申请人、被申请人在庭审中的陈述，申请人提交的申请人企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证，被申请人企业法人营业执照、身份证，赣州市沙河工业园站东路、门牌号为2号的房屋产权证书，《厂房及宿舍租赁合同》、《厂房及宿舍租赁补充协议》、《 本庭认为，申请人与被申请人康力斯公司签订的《厂房及租赁合同》、《变压器租赁合同》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性或禁止性规定，上述合同依法成立并生效，申请人与被申请人康力斯公司应按照上述合同约定的内容约定履行各自的义务。被申请人康力斯公司未能按期履行支付租金的合同义务，导致本案纠纷的产生，被申请人康力斯公司应当承担相应的民事责任。 本案争议的焦点是：1、申请人与被申请人康力斯公司的《厂房及宿舍租赁合同》及《变压器租赁合同》是否已经解除？2、被申请人康力斯公司应按原《厂房及宿舍租赁合同》中的租金标准向申请人支付租金，还是按《厂房及宿舍租赁补充协议》中减免的标准向申请人支付2015年的租金？3、申请人是否有权没收被申请人康力斯公司缴纳的履约保证金253962元？4、被申请人康力斯公司应向申请人按何标准支付违约金？5、被申请人康力斯公司是否应当支付搬迁费和恢复原状费等费用？6、谢璐、林淑茹是否构成抽逃出资，并承担相应的责任？ 关于申请人与被申请人康力斯公司签订的《厂房及宿舍租赁合同》及《变压器租赁合同》是否已经解除问题。申请人称，双方并没有解除上述合同，被申请人康力斯公司也没有将上述租赁房产和宿舍退还给申请人，章贡区人民法院根据申请人的申请，对申请人的财产采取了保全措施，将厂区内的设备集中堆放。被申请人反驳称，2015年7月份，申请人已经收回了租赁厂房及宿舍，租赁标的物已经由申请人实际控制。本庭认为，主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人应对引起合同关系变动的事实承担举证责任，本案中，被申请人康力斯公司主张合同已经解除，但其并未提交相应的证据予以证实，申请人申请法院保全被申请人的资产而将其设备集中进行堆放，并不能证明申请人与被申请人解除了合同。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款关于“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，被申请人康力斯公司提供的证据不足以证明合同已经解除的主张，本庭认为，申请人与被申请人签订的《厂房及宿舍租赁合同》并未解除。 关于申请人以被申请人未按照合同约定支付租金已构成根本违约为由要求解除申请人与被申请人签订的《厂房及宿舍租赁合同》。本庭认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…… (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，并且根据双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》第八条第2款关于“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回厂房及宿舍：……（7）未按照本合同约定，逾期缴纳租金20日以上的”的规定，因被申请人拖欠租金的时间长达一年之久，申请人有权解除合同。本庭对申请人请求解除申请人与被申请人康力斯公司签订的《厂房及宿舍租赁合同》的主张予以支持。 关于被申请人康力斯公司应按原《厂房及宿舍租赁合同》中约定的租金标准还是按《厂房及宿舍租赁补充协议》中减免的标准支付2015年度租金问题。申请人主张应按原《厂房及宿舍租赁合同》约定的租金标准支付，理由是双方后续签订的《补充合同书》中已经约定废止《厂房及宿舍租赁补充协议》中对租金的减免，虽然《补充合同书》因未加盖双方公章而未生效，但是双方真实意思表示，并且根据合同法的规定，附生效条件的合同，如果一方当事人故意阻挠成就的，视为成就，被申请人刻意不在补充协议上加盖公章，阻挠合同的成就，因此所附条件视为成就。被申请人主张应按减免的标准支付。本庭认为，合同必须成立并生效后才能对合同主体产生法律约束力，因《补充合同书》并未生效，《厂房及宿舍补充协议》依然对申请人与被申请人康力斯公司具有拘束力。申请人称被申请人康力斯公司阻碍合同条件的成就，其并未提交证据予以证明。因此，根据《厂房及宿舍补充协议》的约定，申请人同意给被申请人康力斯公司进行租金减免，被申请人康力斯公司应按照《厂房及宿舍补充协议》中约定的租金标准向申请人支付2015年度的租金。在此需要补充分析的是租金支付的年度应当如何确定？根据《厂房及宿舍租赁合同》第三条第一款第4项的约定，租赁期为三年，即自2013年12月4日起至2017年1月18日止，其中申请人给予康力斯公司45天的装修期，不计租金。为此，2013年12月4日至2014年1月18日实际上系免租金的装修期间而非租赁期间，需要支付租金的租赁期间为2014年1月19日至2017年1月18日。据此，租金支付的年度应当确认为：2014年1月19日至2015年1月18日为第一年度；2015年1月19日至2016年1月18日为第二年度；2016年1月19日至2017年1月18日为第三年度。 关于申请人是否有权没收被申请人康力斯公司缴纳的履约保证金253962元问题。被申请人提出抗辩认为，履约保证金是日后担心不能及时支付租金而作出的履约保证，其用途就是用来充抵租金。本庭认为，本案双方签订的《厂房及宿舍租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效。根据该合同第四条“租赁期间届满，在康力斯公司向申请人交清了全部应付的租金、相关税费等，并按本合同规定将厂房、宿舍及变压器整套设备等完整归还申请人后，申请人在15天内将租赁保证金无息退还康力斯公司”的约定，因被申请人逾期支付租金导致合同无法继续履行，并不符合合同约定的退还租赁保证金的条件。并且根据《厂房及宿舍租赁合同》第十一条第五款“在租赁期内，康力斯公司未经申请人同意，中途退租的，康力斯公司已缴纳的租金和保证金不予退还”的约定，因被申请人康力斯公司以其行为表明不再继续履行合同，本庭认为申请人有权没收被申请人康力斯公司缴纳的履约保证金。 关于被申请人康力斯公司应按何标准向申请人支付违约金问题。申请人要求按《厂房及宿舍租赁合同》第十一条第三款的规定，被申请人康力斯公司应按合同总租金的30%支付违约金；按照第十一条第四款的约定，被申请人逾期支付租金，应按租金费用总额的10%向申请人支付违约金。同时，考虑到现在开庭，下半年仍对外不能出租，损失还在继续扩大，所以参照违约金10%的计算方式计算经济损失。被申请人提出抗辩称，申请人的损失应是以租金为本金，按中国人民银行同期同类贷款的利率计算的利息。本庭认为，《厂房及宿舍租赁合同》第十一条第三款“租赁期间，被申请人康力斯公司有下列行为之一的，申请人有权终止合同，收回该房屋，被申请人康力斯公司应当按照合同总租金的30%向申请人支付违约金。若支付的违约金不足弥补申请人损失的，被申请人康力斯公司还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经申请人书面同意，将房屋转租、转借给他人使用的；（2）未经申请人书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（3）改变本合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的”的约定，申请人并没有提交证据证明被申请人康力斯公司出现上述约定的情形，本庭对申请人要求被申请人康力斯公司按照合同总租金的30%支付违约金的主张不予支持。《厂房及宿舍租赁合同》第十一条第四款约定：在租赁期内，被申请人康力斯公司逾期缴纳本合同约定应由其缴纳的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%向申请人支付违约金。该条第六款约定：康力斯公司如逾期支付租金，每逾期一日，则必须按日租金的双倍支付滞纳金。上述约定的违约金明显过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之约定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。根据《最高人民法院关于适用 关于变压器租赁合同的违约金问题。申请人与被申请人康力斯公司签订的《变压器租赁合同》第八条对违约责任进行了约定：租赁合同期内双方不得无故终止本合同，否则违约方应向守约方支付5万元的违约金。但鉴于《变压器租赁合同》在本质上系依附于《厂房及宿舍租赁合同》而成立的从合同，双方的真实意思是如康力斯公司承租了案涉厂房及宿舍，则在租赁期内可无偿使用变压器。申请人将变压器无偿交由康力斯公司使用，康力斯公司违反《变压器租赁合同》的约定，不再继续使用变压器，不致给申请人造成经济损失。且申请人因康力斯公司违反《厂房及宿舍租赁合同》约定，迟延支付租金的行为，已经由本庭确认可获得一定的违约金。为此本庭对申请人要求被申请人康力斯公司支付变压器违约金5万元的请求不予支持。 关于被申请人康力斯公司是否应当支付搬迁费和恢复原状费等费用问题。申请人要求被申请人康力斯公司按照江西赣州司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》的评估意见支付搬迁费36000元及恢复原状费用43630.74元，并承担鉴定费用。被申请人康力斯公司抗辩称，该评估报告将被申请人康力斯公司的设备价值明显低估，该评估报告评估的搬迁费用、恢复原状费用完全没有依据。而且该评估报告是申请人单方申请的，对其合法性上存在异议，申请鉴定费也应由申请人自行承担。本庭认为，申请人在被申请人康力斯公司未能按照合同约定支付租金时向赣州市章贡区人民法院申请保全被申请人康力斯公司的资产，将其堆放在厂区内的设备集中隔离堆放，必然会产生相应的搬迁及恢复原状的费用。被申请人康力斯公司虽然对江西赣州司法鉴定中心出具的《司法鉴定意见书》的合法性及评估鉴定结论均持异议，但并未提交能够推翻该评估鉴定结论的证据，本庭对申请人以该《司法鉴定意见书》为依据要求康力斯公司支付搬迁费、恢复原状费用的主张予以支持，同时康力斯公司应当向申请人支付评估费用。 关于被申请人谢璐、林淑茹是否构成抽逃出资，并承担相应责任的问题。申请人认为，2012年2月9日被申请人康力斯公司在会昌成立，一年后搬到赣州市章贡区沙河工业园，在一年半时间，总资产只剩有约160万元，这一年半年时间被申请人康力斯公司的资本缩水程度严重，申请人有合理理由怀疑被申请人谢璐、林淑茹抽逃出资。从康力斯公司的资金出资状况来看，2天时间所有出资款均转走了，到目前为止被申请人谢璐、林淑茹没有提供相应证据证实汇入的钱用于购买了设备。成立后2天就购买了800多万设备，现在剩余的100多万元就占用了将近5000平方米的厂房，如果是800多万元需要多大的厂房来堆放这些设备，不现实。康力斯公司注册2天就大量购置设备占用出资这也不现实，也不符合正常的公司运营状况。被申请人谢璐、林淑茹提出抗辩称，康力斯公司确实购买了800多万元的机器设备，虽然申请人主张根据评估报告只剩余100多万元价值，但也并不能证明谢璐、林淑茹当时没有购买800多万元的机器设备。而且康力斯公司成立后不久在2012年至2013年12月期间在会昌县白鹅乡东村征地约15亩，建有公司厂房，征用土地花了100来万，建厂房成本在240万左右。另外，从康力斯公司账户转了180多万到谢璐账户也不能证明谢璐存在抽逃资金行为。现在康力斯公司的资产仍在厂房内，在赣州生产的成品、半成品也价值200多万元。因此康力斯公司应以其独立财产承担责任，谢璐和林淑茹不应承担责任。本庭认为，现代公司制度的原则是股东以出资方式将有关财产投入到公司后，公司享有股东投资形式的全部法人财产权，该财产的所有权发生转移，成为公司的财产，公司依法对其财产享有占有、使用、收益和处分的权利，未经法定程序，股东不得将出资抽回。公司股东出资后，股东在出资范围内对公司的债务承担责任，而公司以其现有的财产对外承担责任。法律设定股东的有限责任是为了鼓励投资经营，但股东的有限责任是有限制条件的，如果股东出现法律规定的情形时，股东将被要求以其个人财产承担相应的责任，以保护公司债权人的利益。本案中，申请人主张被申请人谢璐、林淑茹抽逃出资，所谓抽逃出资是在公司注册资本验资前已实际出资到位，验资后又抽回。而审查认定股东抽逃出资行为的关键是举证责任的分配。依据“谁主张，谁举证”这一民事诉讼法所规定的举证责任的分配原则，债权人或守约股东主张抽逃出资股东承担责任的，应该承担相应的举证责任。然而，由于股东抽逃出资的行为多以隐蔽方式进行，而且其关键证据，如公司的业务往来账册，包括资产负债表等会计账目均保存于公司内部，故债权人往往在举证上存在障碍和困难。根据证据距离理论，谁离证据近，谁就有义务提供证据。因此，在举证责任分配上，原则上应当由债权人或守约股东举证，但不宜过于严苛，只要其能提供对抽逃出资的行为产生合理怀疑的初步证据或有关线索即可，此际，可要求被诉股东提供相关证据，以证明其不存在抽逃出资的行为。为此，《最高人民法院关于适用 在本案中，根据被申请人康力斯公司江西省农联社账户2012年2月7日至2012年7月13日的司法查询单显示：2012年2月9日（即康力斯公司成立当日），被申请人谢璐、林淑茹分别向康力斯公司账户转账800万、200万。2012年2月11日，从康力斯公司账户向案外人刘勇、孙志刚、刘琳分别转账145万元、135万元、526.5万元，合计806.5万元； 2012年2月15日，康力斯公司账户向被申请人谢璐转账185万元。本庭认为，对于康力斯公司账户向谢璐转账185万元的行为，符合《最高人民法院关于适用 据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用 一、解除申请人赣州金铭隆饰品有限公司与被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司于2013年12月4日签订的《厂房及宿舍租赁合同》。 二、被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司向申请人赣州金铭隆饰品有限公司支付的253962元履约保证金不予退还。 三、被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司向申请人赣州金铭隆饰品有限公司支付自2015年1月19日至本裁决书作出之日的租金，其中2015年1月19日至2016年1月18日的租金按照年租金828780元的标准支付，2016年1月19日起的租金按年租金1015848元的标准支付至本裁决书作出之日止，被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司已支付的租金52000元在上述应付租金中予以扣减。 四、被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司向申请人赣州金铭隆饰品有限公司支付违约金572095元。 五、被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司向申请人赣州金铭隆饰品有限公司支付设备等物资搬迁费36000元，恢复原状费用43630元，评估鉴定费35000元。 六、被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司向申请人赣州金铭隆饰品有限公司支付水电费16513元。 七、被申请人谢璐、林淑茹在其抽逃出资185万元的本息范围内（利息自2015年2月11日起按照中国人民银行同期银行贷款利率计算）对被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司的上述债务承担补充赔偿责任。 八、本案仲裁费28584元由被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司、谢璐、林淑茹负担。 九、驳回申请人赣州金铭隆饰品有限公司的其他仲裁请求。 上述给付款项限被申请人赣州市康力斯高新建材有限公司在本裁决书送达之日起10日内付清给申请人赣州金铭隆饰品有限公司。 本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。 首席仲裁员：王 雷 仲裁员：刘红生 仲裁员：陈宝发 二0一六年七月二十八日 秘书：蔡诗琳 《合同法》
第八条 【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第九十四条 【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零九条 【金钱债务的违约责任】当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第一百一十三条 【损害赔偿的范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条 【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条 当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 《公司法解释三》 第十二条 公司成立后，公司、股东或者公司债权人以相关股东的行为符合下列情形之一且损害公司权益为由，请求认定该股东抽逃出资的，人民法院应予支持： （一）制作虚假财务会计报表虚增利润进行分配； （二）通过虚构债权债务关系将其出资转出； （三）利用关联交易将出资转出； （四）其他未经法定程序将出资抽回的行为。 第十四条 股东抽逃出资，公司或者其他股东请求其向公司返还出资本息、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持。 公司债权人请求抽逃出资的股东在抽逃出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任、协助抽逃出资的其他股东、董事、高级管理人员或者实际控制人对此承担连带责任的，人民法院应予支持；抽逃出资的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。 第二十一条 当事人之间对是否已履行出资义务发生争议，原告提供对股东履行出资义务产生合理怀疑证据的，被告股东应当就其已履行出资义务承担举证责任。
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